中关村西区是中关村科技园区的核心区域，是未来高科技产业的管理决策、研究开发、产品和技术的展示中心；高科技资本市场中心；高科技产品、技术、人才和信息的交流中心。中关村西区不仅是高科技企业、大型公司总部、高科技产业管理机构的汇集地，还将吸引一大批为高科技产业发展服务的金融机构、投资机构、律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等中介机构，中关村西区将发展成为中关村科技园区的商贸中心。

　　北京科技园建设股份有限公司（以下简称"建设公司"）受北京市政府委托，对中关村西区进行一级土地开发，是中关村西区在开发建设、规划设计、区内拆迁、市政基础设施建设、环境和配套设施建设、招商及综合服务等方面的开发主体。
北京市国土资源和房屋管理局（以下简称"市国土房管局"）是本次中关村西区土地招标的主体，建设公司是招标的授权发标主体，负责对招标文件中所涉及的各项技术指标和服务承诺负责。北京科技园拍卖招标有限公司（以下简称"拍卖招标公司"）具体负责招投标的组织工作。

一、西区的建设规划

　　经过国际公开招标和两轮筛选，由清华大学城市规划设计院完成的中关村西区修建性详细规划于2000年4月获北京市规划委员会批准通过。西区占地面积51.44公顷，总规划建筑面积地上约100万M²，地下约50万M²。

　　1、城市形态：西区共规划为四个区域。金融资讯中心、科技会展中心、综合行政管理中心、配套酒店和火炬大厦等大型公共建筑群集中在IV区；功能性较强的科贸综合类建筑群呈L型分布在I、II、III区；各类配套性公共服务功能空间分布在所有建筑地下1－2层及地上1－2层；加上中心大型公共绿地和第IV区楔形绿地作为纽带整合所有空间环境，构成了功能分区明确的总体格局。中关村西区四栋大型公共建筑高度在90－120米，其他建筑高度控制在50米至70米，形成了错落有致的城市形态，总体空间形态由西向东逐渐升高。

　　2、道路交通：西区的对外交通将以清洁燃料公共交通和轨道交通为主，辅以私人机动车和自行车；内部采用闭合的机动车道路网，沿西区周边设置了15个出入口，形成有序的中低速慢交通系统。西区公共绿地下开发空间及各地块建筑物地下均有停车场，严格控制公共建筑区地上停车。西区周边设置了若干自行车停放点，禁止非机动车日间进入西区。各建筑物地上2层、地下1－2均设有步行系统，可以直接贯通，构成了步行者的天堂。

　　3、通讯和智能化管理：西区拟建成智能化管理小区。采用较为先进的"三网融一"光纤通信技术，建立发达的普通电信网，宽带信息网络系统，包括电话及计算机局域网络系统。并在小区内建立可视对讲系统和保安系统；远程抄表及计算系统；有线电视系统；车库管理系统；无线巡更系统；火灾自动报警系统等。

　　4、环境：西区规划充分利用本地区自然条件，建立了多层次的立体绿化空间。以中央广场为核心，以东南开敞地为纽带，以I、II、III区集中绿地为辅助形成了生态绿地的主体，在二层步行平台，进行了街区间的线形人工绿化，从而在建筑物间形成了城市街道"生态街坊"。对裙房、屋顶平台有选择地进行屋顶花园建设。西区还保留了三处文物古建筑和部分古树。

　　5、市政建设：西区市政设施设计采用综合管廊等新的市政工程技术，实现管线、通道和用房等市政设施的完全地下化，仅在中央绿色平台下保留少数市政管理和日常维护人员用房。

　　6、西区建设将大量采取各项综合技术，提倡中水处理，实现节能、节水。
西区规划的具体内容详见《中关村西区规划地块建筑设计控制条件》。

二、市政基础设施的开发建设进度

　　西区于2000年6月份拆迁开始动工，到2001年3月底已全部完成居民、企事业单位拆迁；西区外部两条市政道路--彩和坊路、海淀镇南街已于2000年11月开工建设，计划于2001年6月正式通车；西区地下市政基础设施建设已于2001年3月中旬开始土方工程。建设公司承诺：我公司所承担的拆迁工程和市政基础设施建设不会影响中标人的进场施工及最终交付使用。中关村西区整体市政基础设施规划和有关条件见《中关村西区规划地块建筑设计控制条件》。进入各地块的管线标高、位置、容量及标准的提供时间和方式在建设公司与中标单位签订的《中关村西区土地开发建设协议书》中明确。
对于取得中关村西区国有土地使用权的中标人，将由市国土房管局与中标人签订《北京市国有土地使用权出让合同》，由建设公司与中标人签订《中关村西区土地开发建设协议书》。

三、熟地成本价估算

　　熟地成本价包括土地开发成本和应向政府缴纳的毛地价款。
　　土地开发成本包括拆迁、基础设施建设、环境及配套设施建设、项目前期调查、勘探、设计费用、财务费用、管理费用等。经测算，地上楼面土地开发成本平均为3910元/M²。地下建筑面积的土地开发成本按地上楼面成本的60%计价。

　　中关村西区各地块毛地价于2000年10月由市国土房管局审核确认，毛地价包括两部分：土地出让金和大市政费、四源费。高新技术企业可按《北京市关于进一步促进高新技术产业发展的若干政策》（京政发[1999]14号）的有关规定享受有关优惠政策，符合条件的高新技术企业建设用地其土地出让金按75%征收，大市政费、四源费按50%征取。非商业用途的地下建筑面积免收毛地价款。

　　楼面熟地成本价是土地竞标价格的依据。

四、招商原则

　　按照国家和北京市有关法令法规，以有利于高新技术产业发展、有利于区域经济发展、有利于高新技术企业和创业者的发展为原则。本次中关村西区以公开招标形式进行招商。

五、招商对象

　　此次公开招标广泛面向国内外的高新技术企业、高新技术产业管理机构、为高新技术产业发展服务的金融、中介机构、以及其他投资商、发展商。

六、招商类型和办法

　　本次中关村西区的招商地块为开发后实现"七通一平"的熟地，通过公开招标的方式进行对外招商。

　　1、土地招商的单元为规划划分的九个独立地块，土地用途全部为科贸综合。投资商将建成的物业可以自用或向高新技术企业、金融企业、中介机构等转让、出租。允许连片、组合和单独地块投标。

　　2、I区此次有4#和5#两幅地块，规划地上建筑面积分别为40000M²、45000M²。其平均楼面地价的起价为平均楼面熟地成本价。

　　3、II区有7#、8#、9#三幅地块招标，规划地上建筑面积分别为35000M²、25000M²、40000M²。由于II区北临四环路，南临中央绿地，再综合其他环境和功能因素，其平均楼面地价起价为平均楼面熟地成本价的1.05倍。

　　4、III区有16#、17#、18#、19#四幅地块招标，规划地上建筑面积分别为35000M²、50000M²、30000M²、60000M²，其位于中关村西区的西南部，环境比较安静。其平均楼面地价的起价为平均楼面熟地成本价。

七、服务

　　1、建设公司设立专门的咨询服务部门，为进驻企业服务。对中标得到土地使用权的企业，在计划立项、规划审批、土地出让和权证获得、市政设施保障、工商注册、基建开工手续等方面由建设公司无偿提供咨询，或提供组织代理委托。

　　2、符合条件的入驻企业可向华夏银行等金融机构申请土地按揭。

　　3、建设公司在拆迁、基础设施建设方面，按照《土地开发建设协议书》中承诺的条款满足入驻企业开发建设的进度质量要求。

　　4、建设公司就提供的《中关村西区基础设施建设承诺书》对最终中标人出具有效保函。
　　5、建设公司对中标人提供如下参考文件：

①《中关村西区交通、环境评价书》

②政府对高新技术企业优惠政策、法律法规

③《中关村中心区工程建设场地评价》

④《对中关村西区基础设施建设承诺书的保函》

八、优惠政策

　　取得中关村西区土地使用权的高新技术企业可按北京市政府的有关规定申请毛地价优惠政策。进驻中关村西区的高新技术企业，可享受国家对高新技术企业的各项优惠政策。

九、投标要求

　　投标人须在标书中明确其对所投地块认购的价格及付款方式和付款进度、明确对所投地块的开发建设进度、开发建设规模、建筑功能及比例分配、建筑建设质量指标、未来的经营模式（包括自用、出租、出售比例）。在建筑质量方面要求投标人充分考虑高科技企业对建筑质量的特别要求。在标书中附有明确的知名高科技企业入驻意向书者评标优先。要求投标人遵守国家《土地管理法》和规划方面的法令法规。在要求的时段内开工，不炒卖中标宗地。在交通、环境、功能、色彩、建筑规模和高度等方面符合修建性详细规划。要求标书中各地块建筑规模不能超过修建性详细规划指标的±5%。

　　本次招商要求中标人在签订《土地出让合同》之日交付第一笔地价款，占总地价款的20%；签约后六个月内交付总地价款的50%；签约后十二个月内交付总地价款的80%；签约后十八个月内交清全部地价款。对于中标人获得土地按揭贷款，并向科技园建设公司提前交清土地开发费的，对中标人提前缴纳的部分，由建设公司按国家公布的同期银行贷款利率给予中标人折扣。

　　本次招投标要求投标人向发标人填报统一印制的《投标书》，并允许单独或联合投标。投标人能在投标书中向甲方提交履约保函（履约保函可采用银行保函或履约保证书形式）的，在评标时优先。

十、评标

　　按照《中华人民共和国招标投标法》的规定，受市国土房管局委托，由北京科技园建设股份有限公司组建评标委员会，确定中标人。该评标委员会由市政府有关部门代表和社会专家组成。评标过程由北京市公证处公证，并报北京市政府审定。

十一、今后的社区管理和物业服务：

　　西区将实行专业化和社会化的社区管理体制。西区内建立相对独立的统一管理系统。组建专业化的公司，负责市政基础设施的综合管理和物业服务。在西区建设的前期，由科技园建设公司代为聘请专业的物业管理公司提供物业管理咨询和服务。在西区基本建成后，交由中关村西区业主委员会决定该社区的管理服务各事项。
本招商细则的解释权归北京科技园建设股份有限公司。

北京科技园建设股份有限公司
二○○一年六月六日